Förderwissen · Investment
5 Dinge, die Sie vor Ihrem ersten Investment wissen müssen
Warum es wenig Sinn ergibt, mit Aktien nach 5 % zu jagen – wenn KfW-Förderung und Sanierungsabschreibungen gemeinsam 12 %–16 % Eigenkapitalrendite ermöglichen.
Punkt 01
12 %–16 % Eigenkapitalrendite – Aktien können nicht mithalten
Wer auf dem deutschen Immobilienmarkt richtig investiert, erzielt eine Eigenkapitalrendite von 12 % bis 16 % – dauerhaft, passiv, und mit staatlicher Förderung abgesichert. Zum Vergleich: ein breit gestreutes Aktienportfolio liefert im Durchschnitt 5–7 % – und das mit deutlich höherer Volatilität.
Das Geheimnis liegt nicht im Mietmarkt allein, sondern in der Kombination aus KfW-Förderung, steuerlicher Abschreibung und Mieteinnahmen. Wer nur eine dieser drei Quellen kennt, lässt Geld auf dem Tisch liegen.
5–7 %
Aktien (Ø)
mit hoher Volatilität
~12 %
Immobilie mit Basisförderung
gängige KfW-geförderte Kredite
~16 %
Immobilie mit voller Förderung
KfW-Kredit + Tilgungszuschuss + Steuervorteile
Punkt 02
Der Staat schenkt Ihnen Geld – wenn Sie wissen, wie
Der Staat vergibt über verschiedene Programme direkte Zuschüsse – Geld, das Sie nicht zurückzahlen müssen. Zwei besonders relevante Förderinstrumente:
Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)
Das BAFA-Programm gewährt bei energetischer Sanierung einen Extra-(Tilgungs-)Zuschuss von 10 % auf die förderfähigen Sanierungskosten – zusätzlich zum Basiszuschuss.
KfW Kredit Nr. 261 – Wohngebäude-Kredit
Wer auf einen bestimmten Energieeffizienzstandard saniert, zahlt weniger zurück: zwischen 5 % und 45 % Tilgungszuschuss. Je besser der erreichte Standard (z. B. Effizienzhaus 40 statt 85), desto höher der Zuschuss – direkt von der Kreditsumme abgezogen.
Ob und wie viel Tilgungszuschuss möglich ist, hängt vom konkreten Projekttyp und dem erreichten Energiestandard ab. Es lohnt sich daher, jeden Fall individuell zu prüfen.
Ein reales Beispiel: Eine Wohnung für €165.000 (inkl. Denkmalschutz-Sanierung) erhielt einen KfW-Tilgungszuschuss von €40.000 – der effektive Kaufpreis sank damit auf ~€120.000. Das Eigenkapital betrug nur €19.000.
Rechenbeispiel (23 qm Denkmalschutz-Wohnung)
Dieses Rechenbeispiel dient ausschließlich der Illustration. Individuelle Ergebnisse können je nach Objekt, Standort, Finanzierungsstruktur und persönlicher Steuersituation erheblich abweichen.
Punkt 03
Denkmalschutz & Sanierungsviertel: die steuerliche Geheimwaffe
Wer eine denkmalgeschützte Immobilie oder eine Wohnung in einem ausgewiesenen Sanierungsviertel kauft, darf 100 % der Sanierungskosten über 12 Jahre abschreiben – verteilt auf zwei Phasen:
9 % / Jahr
Jahre 1–8
= 72 % der Sanierungskosten
7 % / Jahr
Jahre 9–12
= 28 % der Sanierungskosten
In der Praxis bedeutet das eine jährliche Steuerersparnis von €8.000–15.000, je nach persönlichem Steuersatz. Diese Ersparnis fließt direkt als Cashflow zurück – und finanziert in vielen Fällen die monatliche Tilgung nahezu vollständig.
Die Strategie ist zeitlich begrenzt: Nach 12 Jahren ist die Abschreibung ausgeschöpft. Das ideale Vorgehen ist daher, nach ca. 12 Jahren zu verkaufen und neu zu investieren. Nach diesem Zeitraum sind typischerweise ~€80.000 Eigenkapitalzuwachs entstanden.
Punkt 04
Passives Einkommen – ohne selbst Vermieter zu sein
Der häufigste Einwand gegen Immobilien als Investment: „Ich will mich nicht um Mieter und Reparaturen kümmern." Das muss man auch nicht.
Eine professionelle Hausverwaltung übernimmt Mietersuche, Bonitätsprüfung, Reparaturen und den gesamten Schriftverkehr – gegen eine monatliche Pauschale, die steuerlich absetzbar ist.
Wer in renovierte Objekte im mittleren bis gehobenen Preissegment investiert, profitiert zusätzlich von einer günstigeren Mieterstruktur: Studenten mit Elternbürgschaft, Pendler, junge Paare – Mietnomaden sind in diesem Segment eine Rarität.
Punkt 05
Strukturelle Kräfte sorgen für steigende Preise
Immobilienpreise in Deutschland sind kein Zufall – sie folgen strukturellen Kräften, die absehbar bestehen bleiben:
Genannte Förderprogramme
Alle ProgrammeKfW 261 – Bundesförderung Wohngebäude (BEG WG)
Zinsgünstiger Kredit bis zu 150.000 € pro Wohneinheit mit Tilgungszuschuss von bis zu 45 % – je nach erreichtem Energiestandard.
BEG EM – Bundesförderung Einzelmaßnahmen (BAFA)
Direktzuschuss für energetische Einzelmaßnahmen bei der Sanierung. Kombinierbar mit dem iSFP-Bonus (+5 %).
Modernisierung in Sanierungsgebieten (§7h EStG)
Förderung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten – Grundlage für die steuerliche Sonderabschreibung.
Städtebaulicher Denkmalschutz (§7i EStG)
Ermöglicht die 100 %-Abschreibung der Sanierungskosten über 12 Jahre bei denkmalgeschützten Gebäuden – 9 % p.a. in Jahren 1–8, 7 % p.a. in Jahren 9–12.
Rechtlicher Hinweis
Die Inhalte dieser Seite dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung dar. Alle genannten Renditeangaben und Rechenbeispiele sind illustrativ und basieren auf konkreten Einzelfällen; vergangene oder exemplarische Ergebnisse sind kein verlässlicher Indikator für zukünftige Ergebnisse. Individuelle Ergebnisse hängen von Objektwahl, Standort, persönlicher Einkommenssituation, Steuersatz und Finanzierungsstruktur ab und können erheblich abweichen.
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