Bürogebäude aus den 70er- und 80er-Jahren stehen oft leer, sind energetisch auf dem Stand von vor 50 Jahren und gelten als unverkäuflich. Genau das macht sie für Investoren interessant – wenn man weiß, welche staatlichen Förderprogramme zur Verfügung stehen.
Was sind Worst Performing Buildings?
Der Begriff „Worst Performing Buildings" (WPB) bezeichnet Gebäude mit der schlechtesten Energieeffizienz innerhalb eines Bestands. In der EU sind das typischerweise die untersten 15 % des Gebäudebestands nach Energieverbrauch.
Merkmale eines WPB:
- Keine oder kaum Wanddämmung – Wärmeverluste durch die Außenhülle
- Veraltete Heizsysteme – Öl- oder Gaskessel ohne Effizienzstandard
- Einfachverglaste oder schlecht gedichtete Fenster
- Energieklasse F, G oder H – der gesetzliche Druck zur Sanierung wächst
Das klingt nach einem Problem. Aus Investorenperspektive ist es eine Ausgangsbasis.
Warum Bürogebäude besonders attraktiv sind
Leerstandige Bürogebäude aus den Nachwendejahren sind in vielen deutschen Mittelstädten günstig zu haben – und sie haben eine Eigenschaft, die Investoren schätzen: Sie können in Wohngebäude umgewidmet werden.
Sobald aus einem Büro Wohnraum wird, ändert sich das Förder-Universum grundlegend. Das Gebäude ist jetzt förderberechtigt nach dem KfW-Programm 261 (Bundesförderung für effiziente Gebäude – Wohngebäude). Vorher, als Nichtwohngebäude, wären die Konditionen schlechter gewesen.
Dazu kommt: Weil das Gebäude so schlecht dasteht, ist der Sanierungsaufwand hoch – und damit auch die Basis für die steuerliche Sonderabschreibung. Je mehr saniert wird, desto mehr kann abgesetzt werden.
Das Förderpaket: KfW 261 + Sonderabschreibung
Zwei Instrumente arbeiten hier zusammen:
KfW 261 – Tilgungszuschuss und günstiger Kredit
Der KfW 261 gibt es als zinsgünstigen Kredit mit Tilgungszuschuss – also mit einem Teil, der nie zurückgezahlt werden muss. Die Höhe hängt vom Effizienzhaus-Standard ab, den das Gebäude nach der Sanierung erreicht:
| Effizienzhaus-Standard | Tilgungszuschuss |
|---|---|
| EH 55 | bis zu 15 % |
| EH 40 | bis zu 20 % |
| EH 40 EE (Erneuerbare Energien) | bis zu 25 % |
Bei einem Kredit von 150.000 € und EH 40 EE sind das bis zu 37.500 € geschenkt – Geld, das einfach vom Rückzahlungsbetrag abgezogen wird.
Sonderabschreibung nach §7h/§7i EStG (Sanierungsgebiet)
Liegt das Gebäude in einem städtebaulichen Sanierungsgebiet oder einem Denkmalbereich, greift eine besondere steuerliche Regelung: bis zu 9 % der Sanierungskosten pro Jahr können als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend gemacht werden – über 12 Jahre lang.
Das bedeutet: Ein Investor mit hohem zu versteuernden Einkommen bekommt jedes Jahr einen substanziellen Betrag vom Finanzamt zurück, ohne dass sich am Gebäude selbst etwas ändert.
Konkretes Rechenbeispiel: 23 qm in Halle an der Saale
Hier ein reales Beispiel aus einer laufenden Investition:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis + Sanierung | ca. 140.000 € |
| Erwerbsnebenkosten | ca. 19.000 € |
| Gesamtinvestition | ca. 160.000 € |
Förderung:
- KfW 261 Tilgungszuschuss (EH 40 EE): 37.000 € – direkt vom Rückzahlungsbetrag weg
- Vertraglich vereinbarte Bedingung: Kommt die Förderung nicht, ist der Kaufvertrag hinfällig
Steuerliche Seite (Sonderabschreibung Sanierungsgebiet, 9 %/Jahr):
- Abschreibungsbasis: ca. 90.000 € (Sanierungskosten)
- Abschreibung Jahr 1: ~8.100 €
- Steuerersparnis bei 42 % Grenzsteuersatz: ~3.400 € pro Jahr
- Kumuliert über 10 Jahre: ca. 100.000 € weniger Steuerlast
Gesamtbild:
Der Staat übernimmt durch Tilgungszuschuss und Steuervorteile rund 140.000 € der Gesamtbelastung – bei einer Investition von 160.000 €. Die verbleibende Nettoinvestition sinkt erheblich, während die Mieteinnahmen auf die Vollinvestition kalkuliert werden.
Ergebnis: Eigenkapitalrendite von ca. 15 % – über die Laufzeit.
Die Herausforderung: Gute Projekte finden
Das größte Hindernis ist nicht die Finanzierung, nicht die Bürokratie – es ist der Zugang zu geeigneten Objekten.
Wer auf Immoscout oder ähnlichen Portalen sucht, findet diese Projekte nicht. Die attraktivsten Objekte werden unter der Hand vergeben – an Netzwerke, die schnell entscheiden und zuverlässig abwickeln können.
Der Grund: Bauträger und Projektentwickler arbeiten mit einem festen Kreis von Investoren zusammen. Sie brauchen keine Portale – sie haben ihre Abnehmer bereits, bevor das Projekt öffentlich wird.
Als Einzelinvestor kommt man an diese Projekte nur über einen vertrauenswürdigen Partner mit bestehendem Netzwerk – einen Berater oder eine Vermittlungsstruktur, die Zugang zu solchen Projekten hat und den gesamten Prozess begleitet: von der Objektauswahl über die Fördermittelbeantragung bis zur Endabnahme.
Fazit
Worst Performing Buildings sind kein Sonderwissen für Insider mehr – aber sie verlangen ein strukturiertes Vorgehen:
- Umwidmung: Büro zu Wohn – erst dann öffnet sich das volle Förderspektrum
- KfW 261: Tilgungszuschuss sofort sichern, Kredit vor Baubeginn beantragen
- Sonderabschreibung: Sanierungsgebiet prüfen – 9 %/Jahr macht über die Jahre einen erheblichen Unterschied
- Partner: Ohne Netzwerkzugang kommt man nicht an die relevanten Projekte
Die Förderlogik funktioniert. Die Frage ist, ob man den richtigen Partner findet, der sowohl die Projekte als auch den Förderweg kennt.
